Maliyet (Gider) Hesaplama Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme Nasıl Yapılır?

Maliyet (Gider) Hesaplama Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme Nasıl Yapılır?
Gayrimenkul Değerleme
09:00, 24 Kasım 2020
1 179
0
Maliyet (Gider) Hesaplama Yöntemi Nedir?

Maliyet Hesaplama Yöntemi Yerine Koyma mantığı ile Değerlemeye konu olan Taşınmazın mevcut gününde Arsa, Yapı ve Arsa üzerinde bulunan diğer Özel Donatıları ayrı ayrı hesaplayıp bütüne ulaşma şeklinde değerini hesaplama yöntemi denilebilir. Bu hesaplama yönteminde temel mantık Taşınmaz üzerinde bulunan Yapının yeniden yapım maliyeti hesaplanır, Hesaplanan yeniden yapım maliyetinden Yıpranma Payı düşürülür, Bulunan yeni değer Taşınmazın Arsa Değerine eklenir.  

Taşınmazın Toplam Değeri = Arsa Değeri + (Yapı Maliyeti – Yapı Yıpranma Payı Tutarı)


Maliyet (Gider) Hesaplama Yöntemi hangi durumlarda kullanılır ?

Bazen Değerlemesini yapacağımız Gayrimenkul Taşınmaz, Alışılmışın dışında olan, Fabrika, Depo, Özel Tesis, Çiftlik gibi taşınmazların değerlenmesinde Emsal Karşılaştırma yapamayız. Örnek olarak, Bazen bir köyde ki Çiftliği değerlemeniz gerekir, Bu çiftliğe yakın başka bir çiflik yoktur. Bölgede Satılık veya yakın zamanda satılmış olan Arsa, Tarla emsalleri vardır. Bu durumda Arsa değeri ayrı, Ara üzerinde bulunan yapıların maliyeti ayrı hesaplanır. Emsal karşılaştırması yapamamızın bir çok nedeni olabilir,  En basit nedeni Çevrede benzer özelliğe sahip başka yapı yoktur. Bu nedenle Maliyet Hesaplama yöntemini kullanırız. Bu yöntem başlıca hangi durumlarda kullanılabilir irdeyelim. 


  • Alışılmışın dışında olan ve Sadece belirli bir kullanma amacına yönelik olan taşınmazların değerlendirmesinde,
  • Satış olanakları kısıtlı olan ve bu nedenle de yeterli ölçüde emal karşılaştırma bilgisine ulaşılamayan taşınmazların değerlemesinde,
  • Taşınmaz Arsa üzerinde Yapımına başanma aşamasında olan ya da Yapımı henüz devam eden taşınmazların değerlemesinde,
  • Taşınmaz Arsa ve Üzerindeki Yapıların ayrı ayrı değerlemesi istenildiği durumlarda,
  • Mevcut yapıya Eklemeler veya Mevcut yapının yenilenmesi restore edilmesi gereken durumlarda,
  • Emsal karşılaştırmasında kullanılan emsallerin farklı yapıya sahip olması durumlarında,
  • Gelirlerin Anaparaya dönüştürülmesi gereken durumlarda bu yöntem kullanılabilir. 

Maliyet (Gider) Hesaplama Yöntemi Kullanılan Aşamalar Nelerdir?

  1. Öncelikle Taşınmaz üzerinde her hangi bir yapı yokmuş gibi Arsa değeri hesaplanır. Arsa Değeri "Emsal Karşılaştırma Yöntemine" göre hesaplanır.
  2. Taşınmaz üzerinde bulunan yapılar için Yeniden yapılma Maliyeti veya Yerine koyma maliyeti yöntemlerinden hangisinin kullanılacağı belirlenir. 
  3. Taşınmaz Arsa üzerinde bulunan yapının Dolaylı veya Dolasız yoldan giderleri hesaplanır. (Yapı gereçleri, işçilik, Sigorta, Vergiler ws.)
  4. Tüm Yapım giderleri ayrı ayrı hesaplanır.
  5. Yapı ve İşlevi göz önüne alınarak yapının Yıpranma oranı belirlenir.
  6. Yapının Net Maliyeti (Yapı Maliyeti – Yapı Yıpranma Payı Tutarı) hesaplanır.
  7. Yapının Net Maliyetine ile Arsa Değeri toplanarak Garimenkul Taşınmazın toplam değeri belirlenir. 

Ctrl
Enter
Bir hata fark ettim
metni seçin ve Ctrl+Enter tuşuna basın
Yorumlar (0)
Bu kategorinin en iyisi
Gayrimenkul Değerleme Nedir? Gayrimenkul Değerleme Nedir?
Gayrimenkul değerleme, içerisinde bir dizi işlem basamaklarını bulunduran bir süreçtir. Bu bağlamda gayrimenkul derleme...
09.11.20
185
0
Türkiye'de gayrimenkul değerleme uzmanlığı Türkiye'de gayrimenkul değerleme uzmanlığı
Dünya'da genelde İşletme ve Finansla ilgili bir meslek dalı olup;Türkiye'de ise bankaların kredi geri dönüşlerinde...
09.11.20
157
0